2016年CHAT上海
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9月21-22日 | 上海雅居乐万豪酒店

这篇文章也许可以回答你对台湾饭店业的所有问题

2016-5-23

台湾酒店业发展在过去30到50年之间,始终领先于其他亚洲国家与地区。然而,自去年年底开始,台湾饭店业面临“洗牌之年”的声音不绝于耳。去年前11个月大台北饭店住房率出现近5年首度下滑,平均房价、房间数却持续成长,估未来一年,双北市至少新增加一万间房间。浩华此次便把目光投向这一竞争激烈的市场。

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過去五年,台灣飯店市場的整體情況…

我们将台湾市场所有饭店分为三大类示:(1)位于台北的城市酒店;(2)位于台北市以外的城市酒店;(3)以及度假酒店。同时,分析结果基于由台湾观光局及浩华管理顾问公司搜集的,102间位于台湾的饭店表现业绩。

 

我们按照房价把饭店分为四个档次,即9千台币以上,6千至9千台币,3千至6千台币以及3千台币以下(1台币约等于0.2元人民币)。除了受到两面夹击的房价在6千到9千块台币的饭店以外,其它的高档和中档饭店的住用率都在75%以上的高水平上。

房价方面,2013年以前,市场中尚没有饭店突破9,000台币;2013年开始,最高档次的饭店,也就是房价在9,000台币以上的这些饭店,他们的平均房价都维持在9,500台币左右的水平上;中高档和中档饭店的平均房价,分别在4,300和2,400台币左右。

与亚太区其它市场相比,台湾整体市场的住宿率和平均房价相较中国大陆要高出很多;但与亚太区其它发展的比较成熟的市场相比,则还有提升的空间,尤其是在平均房价方面。

 

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在台北市以外的市场中,很少有饭店突破6,000台币的平均房价;比较高档次的饭店的平均房价就在3,000-6,000这个范围内,而且平均业绩水平,不论是平均房价还是住用率方面,都比台北市同档次的饭店低。

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同样,台北市以外的中档饭店业绩,也明显低于台北市的同档次饭店业绩。

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在度假酒店方面,我们看到随着赴台游客的增长,入住率一直呈现上升的趋势;这一趋势一直保持到2014年,入住率达到峰值之后开始有明显的下降。

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造成2015年出现大幅下跌的原因有许多,但其中一个很重要的原因,即是赴台游客增长放缓,尤其是中国内地游客的数量增幅放缓;2014年,也就是在业绩达到峰值的年份,入境游客总数的年增长率达到了24%,而其中,中国内地的游客贡献最为突出,在2014年增长了39%;但2015年,这个数字掉到了5%的水平,这急剧的影响了市场的表现。

 

赴台大陆游客人数面临缩减,岛内饭店业供过于求现象严重。业者直言,目前已公开待售旅馆将近10笔,待售金额超过80亿元(新台币,下同),已遍布全台。若大陆游客继续减少、其他国际游客又不赴台观光,那今年全台饭店业恐出现大甩卖惨状,将有超过50家饭店或旅馆求售。欣元商仲总经理焦文华表示,目前全台旅馆存量超过3000栋,从去年第一季后,饭店或旅馆业主出脱意愿就开始增加,多数是希望趁房地合一税制实施前先获利了结。但今年的出售状况并没有因房地合一税制实施而减少,反而出现更多旅馆求售。

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▲诸多贵宾政要来台期间,均喜欢选定圆山大饭店作为下榻场所

 

焦文华分析,因过去大陆游客带动观光商机,不少开发商或是投资公司等非旅馆本业者纷纷抢进扫楼或自行兴建,但现在大陆游客或国际旅客赴台观光人次恐减少,不少投资者已嗅到危机,选择先行求售,因买卖双方存有二到三成的价格落差,造成旅馆成交率不到一成。

 

根据台当局“交通部观光局”统计,从2016到2018年,台湾还在建设的一般旅馆及国际旅馆超过四十家,新增房间数高达9300间,总投资额超过900亿元。饭店业者忧心,若大陆游客大幅减少,市场供过于求,饭店业出现倒店潮只是早晚的事。

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度假酒店的平均房价,相比于台北城市酒店9,000和6,000-7,000台币这样的水平,则略微的高出些许;在奢华的这个档次上,度假酒店突破了一万元台币房价,而在中高档市场中也突破了7,000台币。

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在台湾酒店市场之中,经营毛利水平最高的,是中档及经济型的城市酒店;其次是度假酒店和高档城市酒店。

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在台湾酒店市场之中,经营毛利水平最高的,是中档及经济型的城市酒店;其次是度假酒店和高档城市酒店。

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在客房利润层面,与亚太区其它主要市场相比,台湾高端饭店的客房利润,仅高于中国内地市场与韩国首尔;而与较成熟的市场,如东京、新加坡、悉尼和香港,平均每间房客房利润则明显较低。

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台湾的高端饭店餐饮部门表现业绩优异,高于大多数亚太区高端酒店市场;但由于运营成本较高,平均每间房的餐饮利润逊色与香港与东京,其中占比最大的成本是食品成本。

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无论是以每间可售房计算还是以每间售出房计算,台湾高端酒店市场的平摊员工数量都明显高于亚洲区其它主要的高端酒店市场;但尽管如此,人工及相关成本所占比例却并没有高于其它市场,可以看出台湾的工资水平偏低。

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坪效概念最早源自于台湾的百货行业,而台湾饭店业对于提高空间利用也有了领先的认识。与中国大陆市场相比,台湾高档饭店的空间使用效率较高,每间客房平摊面积要明显低于中国大陆高档饭店;因此,坪效业绩,即每平方米收入及每平方米经营毛利也明显高于中国大陆高档饭店。

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与国际管理公司管理的高档饭店相比,国内管理公司管理的饭店与业主自营或特许经营的饭店入住率相差不大;但平均房价、平均每间房收益以及毛利率的表现业绩,国际管理公司管理的饭店要明显高于另外几种管理模式下的饭店业绩。

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同上,在中档酒店市场中,我们几乎可以得出同样的结论。

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在城市高档酒店中,与亚洲主要的短途市场所贡献的客源相比,长途国际市场所贡献的客源也占相当大的比例。

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这样的比例与亚洲房价较高的市场,如香港和新加坡,十分相似;高支付能力客源占比较高,也是这一类饭店平均房价较高的重要原因之一。

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与城市饭店相比不同的是,度假酒店市场中,台湾本地客源是明显的主导客源,占到近8成的比例。

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与亚洲其他市场相比,到访台湾的中国内地游客占比很高,但同时团客占比也很大,高消费人群较少。

 

而在亚洲高消费群体最想到访的目的地中,并没有台湾,反而是平均房价较高的几大市场,如澳大利亚、日本、香港和韩国;而香港在2016年第一季度中,由于大陆游客到访量下降了近26%,饭店业绩收到了极大影响。

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接下來的台灣飯店市場…

 

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