2016年CHAT上海
中国酒店及旅游业论坛

9月21-22日 | 上海雅居乐万豪酒店

资产经理薪水那么高,可是一个成功的资产经理到底该具备哪些素养呢?

2016-5-25

q2随着资本世界的复杂化,以及对优质投资回报率的日益强调,酒店资产管理的概念越来越多地进入到投资者的视野。所谓酒店资产管理,是指通过建立酒店管理在运营、财务、市场等方面的行业标准,有效地监控酒店经营表现。其主要目标是通过提出关于设施规划、市场定位、经营管理等方面的具体建议,以达到投资回报率最大化的目的。

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关于酒店资产管理的基础介绍,我们在之前 揭开酒店资产管理的神秘面纱 一文中已经有所揭秘。在浩华的很多报告中,我们经常会帮助酒店提出重新定位和翻新改造策略的建议,并且去预估改造的成本和投资回报率的情况。同样资产经理在工作的过程当中,他也需要去关注酒店的交易市场以及酒店资产正的市场各种的动态,以便在最佳的时机去建立最佳资产的退出策略。

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那么一个好的资产经理究竟应该具备怎么样的素质,他日常工作的情况应该怎么样呢?在这里我们给资产经理做一个速写。首先对资产经理来说他最重要的责任就是必须要明确业主特定的投资目标具体是怎么样的,这个特定的投资目标可能表现在三个方面:

 

一、业主投资的时限。如果业主投资的实现长的话,也就意味着他可能愿意对酒店进行一个合理有效地维护保养,为了去实现酒店长时间价值的资产的保值和增值。但是如果是一个侧重于酒店短期的回报的话,那他的目标可能是加强去控制费用的各项支出,同时去避免长时间回报的投资项目。

 

二、投资回报的目标。这里面需要重要的了解到酒店产业各种资本金的基本结构,以及各种资本金结构背后的风险。比如说是一个保守的业主,他对于投资回报率可能是比较低的,那相对应的他所采用的资本金结构可能是一个低负债率。

 

三、风险承受能力。资产经理必须经常定期地以酒店业主的投资目标为基础去衡量、评估他所面临的风险。

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通常来说一个高素质的酒店资产经理人应该是需要具备多种的知识和技能,他所涉及到知识科目包括不同产和评估、经济学、金融管理、投资的分析,也会涉及到建筑领域的这种基本工程,建筑结构、项目的管理,甚至包括在酒店运营过程中市场的营销,管理合同的执行,以及酒店相关的法律和法规。

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通常来说资产经理应该来说具备了一个全方位的投资、运营、财务管理技能高素质的职业经理人,但是由于酒店产业的复杂性,资产经理也常常需要去借助外部的专家来协助他们进行资产管理的活动。

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在诸多的外部专家里面,应该来说法律的顾问和税务的顾问是最抢手的专业人士,其他重要的领域包括了危机管理、采购、人力资源。在日常工作当中资产经理人这个时间究竟是怎么分配呢?我们可以看到基本上它的主要时间会花费在监控酒店的财务情况,监控酒店经营业绩的情况,以及资本金支出的一个情况,其他的领域,比如说监控投资、管理合同、特许和连锁经营事宜,提供管理建议,提供投资战略咨询,寻求贷款等等这些部分可能只是占到了资产经理比较少量的工作时间。

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对于资产经理的话,我们怎么样做绩效的考核,通常而言资产经理绩效考核包括了五个量化指标:

第一、价值创造。

第二、资本利用。

第三、财务绩效。

第四、经营绩效。

第五、增长业绩的情况。

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具体来看财务绩效考量的主要指标包括总的收入、营业利润、息税前收益、投资回报率、最大的偿债率系数等等。经营业绩指标包括出租率、平均房价、市场份额、经营效率等等,在这个过程当中,在考量资产经理经营绩效的指标过程当中,经营标杆的比较,包括跟竞争群组的比较,以及跟预算的比较,被非常普遍地运用在其中。增长业绩指标包括了资产市场价值的变化,经营效率的提高,预测差异的分析,以及增长指数等等。资产利用的指标,主要是指资本金支出的一个情况,他的一个标杆也就是资本金支出计划的执行情况,以及资本金预算的情况。最后就是创造价值的指标,也就是资产市场的价值,它的一个标杆会是酒店资产价值的增加量。

 

浩华借助CHAT平台来谈酒店的资产管理是什么酒店资产管理的必要性,还有今天所提到酒店资产经理应该具备的素养,更包括未来更多围绕资产管理的话题,这些根本上还是为了去提升酒店经营方面的效率,所以酒店的资产管理最终的一个目标也就是要改变中国当下酒店投资回报率低下的现状。

 

从根本的目的来说,赚钱才是硬道理,而资产管理就是为了赚钱。

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以上内容整理自

2016CHAT北京-“全生命周期的酒店资产管理”专场

特别鸣谢

浩华董事李芝恵女士

Lli@horwathhtl.com