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9月21-22日 | 上海雅居乐万豪酒店

浩华:酒店需求量大增背后,房价涨了吗?

2016-5-21

 

伦敦需求增长可能会让平均房价持平,关于新的需求发动机以及清退库存的讨论声逐渐盖过了伦敦市需求增长的论调。但平均房价还会继续增长吗?

 

据普华永道的数据显示,现在伦敦酒店的客房数从2013年的129,000间上升到149,000间。目前还没有供给过剩的迹象。2015年,伦敦酒店入住率创下了十年来的新高,平均收费也高于以往。相对应,伦敦的酒店设施供应正在高涨,不过请不要只看表面现象,未来伦敦新增的酒店供应和需求将会对冲,伦敦真正所缺的是每日入住率的增长。

 

“我不认为市场供应存在泡沫。”BDO立信德豪会计师事务的合伙人罗伯特·伯纳德(Robert Barnard)如是说。“伦敦市场的问题不是在入住率,而是在平均日入住率”。

 

源自STR提供的数据:伦敦中心区的940家酒店企业,约有95,139间客房,而伦敦全市范围的数据是1327家酒店和125,597间客房。预计到2020年,伦敦中心区的销售漏斗将上升至972家酒店和100887间客房。2016年-2020年期间,该地区的客房增长量将在2017年达到一个2.6%的峰值。

 

 

从2016年2月到迄今为止的数据,伦敦整个市场ADR跌落0.8%至123.72英镑(合176.49美元),伦敦中心区的数据为0.3%,140.42英镑(合200.31美元)。

 

在最新一期的《酒店业快报:2015年第四季度》中有警告说,日均入住率持续走平将会是伦敦酒店业供应过剩的最明显症状。而据相关机构表示,2016年伦敦将会新增7000间客房。“即便是曾经在任何情况下都不用犯愁的伦敦酒店经营者,也将会为这一显著的供大于求感到不安。”文中如是说。

 

 

BDO旗下《大英酒店2015Hotel Britain 2015的另一篇报道指出,2014年伦敦供应量4%的显著增长正好映证了上述结论。这些新增基本来自廉价酒店部分,占总供应量的47%。

 

“我有个经过数据验证的土办法– 如果刨除1月、2月和周五的低入住率,在旅游团离开伦敦的时候以及周日,伦敦的入住率是99.97%,”伯纳德如是说。伯纳德想要表达的意思是,如果不提前几个月预定,周末住客很难订到中意的酒店。

 

“需求受挫的情况很普遍,”伯纳德说,“从年度角度看,伦敦的入住率盘旋在82%-85%。想超过这个数几乎不可能。”他认为超高端市场分类是唯一的例外。2016年迄今为止,不管中心伦敦区还是整个城市的数据都在跌落。STR的分析师指出了原因:11月巴黎、布鲁塞尔的恐怖袭击,这也在一定程度上拉低了跨英吉利海峡跨海隧道的交通量今年2月迄今为止,伦敦中心区的入住率跌落3.4%至71.3%,而单间房费降低了3.7%至100.14英镑(合142.85美元)。在伦敦全城范围,入住率跌至70.9%,降低了3.5%;单间房费跌至87.68英镑(125.08美元)。

 

 

需求驱动与障碍
 
 

STR的数据显示,希尔顿环球控股是伦敦首屈一指的酒店大鳄,坐拥9,450间客房。紧接其后的两家公司,惠特布莱德有8,826间,洲际酒店集团有8,774间。在伦敦,还有762家不同公司经营着43,001个房间。

 



Hilton London Euston Hotel

 

帕特里克·菲斯吉本(Patrick Fitzgibbon),是希尔顿集团负责欧洲、中东和非洲开发的SVP。他向HNN透露,伦敦依旧是“一个生机勃勃的市场,以及必去的旅行目的地。”他视伦敦的全球影响力和尚存的发展机遇为积极因素,同时指出城轨项目是拉动需求的发动机之一。

 

政府交通运输部表示,城轨全程75英里,含13英里隧道,向西到雷丁、希斯罗机场,向东南到阿比伍德,向东到谢菲尔德。按计划该工程将于2019年竣工,将另150万人口的通勤时间减少到45分钟以下。

 

“我们对伦敦的远期预估仍十分乐观,”菲斯吉本表示:“类似于城轨建设这类的基础设施建设大受欢迎,这将改善伦敦的进出和市内交通线,也有潜力拉动需求增长。”他例举了一些规划中的项目,如机场高速HS2线和城轨2号线,这些大工程都有助于拉动酒店行业的市场需求。上述2项工程将于2030年早期竣工。

 

浩华声音
 
 

与此相反,帕特里克·艾格文(Patrick Angwin),知名咨询公司浩华管理顾问公司伦敦办公室的资深董事,却认为城市轨道建设会抑制需求的增长。

“我认为城轨大体上会为伦敦经济创造奇迹,但是顺畅的通勤交通将缩短远途旅行的时间,并降低滞留在城中过夜的人口规模。”艾格文做出了以上论述。

 

艾格文还指出,那些过时的、业绩不佳的酒店资产将被迫迁出伦敦,这将直接冲击市场的供应。“我认为可以提供新的供给还有一个经常被忽视的重要因素,那就是老旧、呆置、不符合标准的酒店资产每年缩减的份额。”艾格文指出:“大家对新供应的关注几乎掩盖这一份额的存在,以至于无人研究报道。

 



曾几何时,参观特罗卡德罗(Trocadero)酒店是伦敦之旅中颇为激动人心的部分。特罗卡德罗酒店位于皮卡迪利广场(Piccadilly Circus)附近,于1896年开业,曾经是世界上最美轮美奂的酒店之一。然而,长期的不景气之后,特罗卡特罗于1965年停业,在此之后,原先富丽堂皇的酒店,就布满了破破烂烂的录影带店铺和出售打折小摆设的旅游商店。不过,特罗卡特罗不久就会重返伦敦的旅游地图。现在,建筑工地的围栏里,设计有583间客房的酒店正在施工中。

 

艾格文还点名伦敦持续流动的酒店渠道,他对伦敦在未来几年持续作为欧洲顶尖市场抱有很大信心,除此之外他只是比较担心6月23日的公投过后英国会退出欧盟。“即便如此,伦敦仰赖其常年超过80%的入住率,始终是欧洲乃至世界酒店业表现最好的市场。”艾格文作此点评。“持续的客房平均收益增长一定主要以利益为驱动,其他表现略差的城市大体上有入住率和ADR增长的潜力,”艾格文总结道。

 

 

本文已获得HNN授权编译,特别鸣谢:Terence Baker(记者)