2016年CHAT上海
中国酒店及旅游业论坛

9月21-22日 | 上海雅居乐万豪酒店

中国酒店的资产管理,该如何走?

2016-5-25

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从全球背景来看,我们可以看到其实美国酒店资产的管理应该来说已经进入到了非常成熟的、体系化的、专业化的阶段,中国市场是怎样的情况呢?

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事实上在过去直到今天,在中国市场上面这种资产管理的实践还是非常有限的,这里面有一个显而易见的原因,就是在过去的20年里面,中国的酒店业主都忙于酒店的开发和建设,根本无暇顾忌到酒店资产的管理。另外一方面重要的原因,我们觉得是由于中国酒店资产的所有权处于一个十分分散的状况,除了几个大的房地产开发商,像万达、金茂、绿地,大多数酒店资产是掌握在个体酒店业主的手上,那么在所有权极度分散的情况下面,要去讲高效、集约的资产管理的话,基本上也是一个空间楼阁。

 

所以我们觉得在当下,基于这样的一个市场现实,中国酒店资产管理要想像美国那样子,迈入到专业化、体系化的阶段,应该说还为时尚早,除非中国的市场经历一次明显地阵痛,就像美国的80年代那样子,就是大量的酒店破产了,机构的投资者开始大举地进入到酒店的产业里面,而且持有了大量的酒店资产,由于机构的投资者对于投资回报率有着严格的要求,所以这种专业的资产管理才能够被进一步地普及。不管怎么样,对于中国市场来说,我们会觉得在当下,或者是说在中短期内,中国的酒店资产管理很可能会主要停留在局部的,或者是微观层面运营提升和改善。


 

在中国,因为经过了20多年的高峰酒店建设,事实上酒店的产业也进入到一个调整的阶段。越来越多的酒店业主他们的财务经验变得更为丰富,所以对于酒店的投资回报这种关注度也越来越高,在这种情况下面,他们对酒店的资产管理要求也显得越来越迫切。

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在中国,因为经过了20多年的高峰酒店建设,事实上酒店的产业也进入到一个调整的阶段。越来越多的酒店业主他们的财务经验变得更为丰富,所以对于酒店的投资回报这种关注度也越来越高,在这种情况下面,他们对酒店的资产管理要求也显得越来越迫切。

 

 

在中国做酒店资产管理,除了我们前面所提及的常规这些工作以外,我们也觉得可以从以下这三个方面去入手:一、空间活化;二、运营创新;三、技术革新。


 

空间活化针对当下酒店业的最大痛点,也就是说由于建筑不够高效,使得酒店的可创造收入的空间受到了一个限制,同时可创造收入的空间它的使用效率又不够高,那这组数据其实是可以很明显地表现出中国酒店产业过度去追求扩大空间的普遍现象。


 

举个例子来说,2014年五星级每房平摊的建筑面积达到了180平方米,也就是说一个40平方米的客房,它可能需要配备的是140平米的一个公共和后勤的空间,而且这个指标还呈现出一个上扬的趋势,在过去的5年里面,这个指标对五星级酒店来说,上升了15平方米。

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我们进一步来看一下酒店产业评效的情况,每平方米的收入五星级和四星级相差不大,基本上在不到5块钱的水平。但是由于酒店的产业是在所有的经营业态当中,运营成本最高的一个业态,所以落实到酒店每天每平方米的经营水平,这个结果是十分惨淡的,不到1.5元。


 

我们觉得所有的当下酒店这些低效空间,就是酒店产业价值的洼地,未来也是酒店通过资产管理去提升经营业绩一个潜在的机遇所在。所以所谓的空间活化,也就是对于酒店没有有效利用的空气转化和提升,进而去增加酒店经营的收入。在这里面有诸多的畅想和探索,比如说有人可能在探索说把酒店的剩余客房转化成为实权在金融市场上面出售,也有人在探索怎么样去提高位于商业中心的酒店大堂和公共区域的坪效,因为通常来说,酒店的底层是商业价值最高的区域,酒店的这个大堂是不是一定要位于酒店的底层,是不是可以把它挪到酒店的五层或者是六层,这些商业价值显得不那么高的一个区域呢?

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也有人在探索,诸如把酒店的公共的空间做一番的改造,把酒店公共的空间转变成为一个更具有丰富的体验性的多种商业业态的组合,这样子能够把周边社区的需求导流到酒店当中。

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运营创新,所针对的酒店业最大的一个痛点是在于酒店人工成本居高不下,人工的效率增长不是一个持续不钱的状态。我们可以从上面这个图看到,过去的十年里面,中国的人工成本在不断地提升,年均的增长率达到了2%的水平,所以由于经营收入的下滑趋势,人工的成本在酒店的总经营收入占比从2005年的21.8%跃升到了2014年的29.8%的水平。

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那人工成本在提升,人工的效率表现又是怎么样呢?我们可以看到在过去的10年的区间里面,PAR的员工数,也就是每间可售房的员工数下降了0.5个人工,POR也就是每住客房的员工数只下降了0.3个人工,也就是下滑幅度只有1%,低于人工成本增长速度。

 

尽管这两个指标表现出来中国的人工效率在提升,但是事实上去对比香港的人工,两者之间还是存在着巨大的差距,比如说中国PAR的员工数,相比香港的话高出了0.4个人工,POR的员工数相比香港的话高出了整整1.4个人工。

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因此我们觉得运营的创新,核心支点就是要怎么样去提高人工的效率,从而去降低人工的一个成本,在这里面我们觉得有三个方向是可以去探索的,第一就是扁平化的组织结构,也就是怎么样去改善酒店目前的管理层和员工层的人数配比的情况;第二,如何根据住宿率去动态地调整人员的编制和结构,尤其是对于那种季节性很强,住宿率波动非常明显的酒店,那在这里面可能考量的方法包括这种多职能的岗位、职位的合并,交叉的培训。


 

最后运用这种创新的科技来提高效率,比如说像现在正在推出来的高效的报表管理工具,它能够提供一站式的数据解决方案,从而提升管理平台的效率,所有的这些应用它的目标就是为了怎么样去提供人工的一个效率。

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最后我们觉得技术的革新一定会为酒店产业带来一个根本性的变化,除了前面所说的工具以外,消费者、大数据的应用来精准定位酒店的需求,进而产生收入的增加现象,应该来说是时下探索的一个热点,我们可以看到在最近的两年里面,酒店和旅游产业诸多并购行为,它背后的目的也就是创建消费者的大数据。这种消费者大数据的商业性的应用,尽管在当下还是处于一个探索的阶段,但是我们觉得这一定会是酒店未来经营业绩提升引领方向之一。


 

最后所有的这些探索目标就是为了去提升酒店经营方面的效率,所以酒店的资产管理最终的一个目标也就是要改变中国当下酒店投资回报率低下的现状。

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以上内容整理自

2016CHAT北京-“全生命周期的酒店资产管理”专场

特别鸣谢

浩华董事李芝恵女士

Lli@horwathhtl.com